24 ноября 2011 года в Москве прошел XIII Международный конгресс оценщиков "Оценка объектов недвижимости для целей налогообложения".

Более 100 оценщиков из различных  саморегулируемых организаций приняли участие в его работе.
Среди гостей конгресса – президенты саморегулируемых организаций оценщиков Федотова М.А. (СМАО) и Палочкин Е.Л. (ОПЭО), представители Фонда РЖС, ТПП России, страховых компаний.

К участию в конгрессе были приглашены представители Госдумы, Минэкономразвития, Росреестра, ФКЦ "Земля", ФГУП "Ростехинвентаризация", руководители саморегулируемых организаций оценщиков, а также представители крупных акционерных и страховых компаний и банков — заказчиков оценочных услуг, ведущие оценщики России, США, Англии, Германии, Литвы и стран СНГ.

Агентство RWAY – аналитический Партнер конгресса.

Открыл конгресс первый вице-президент РОО Нейман Е.И.

Революционным событием для оценочного сообщества явилось создание информационной системы "Мониторинг рынка недвижимости РОСРЕЕСТР", развернутую презентацию которой представил начальник управления оценки недвижимости РОСРЕЕСТРа Штейников А.В.
База объектов недвижимости создается в интересах профессиональных участников рынка недвижимости, властных структур, простых граждан РФ, т.е. основными целями и задачами системы будут:
- Создание фонда исчерпывающих сведений по всем объектам на основе подзаконного акта для кадастровой оценки.
- Мониторинг рынка недвижимости для использования бизнесом, кадастровыми инженерами/оценщиками, риэлторами, налоговыми органами и т.д.

Система позволит оценщикам осуществлять широкий спектр выборок статистической информации по всем видам недвижимости за более чем 10-летний период, поскольку в ней содержится информация о сделках на рынке недвижимости, зафиксированных Росреестром с 1999 года, а также о ценах предложений, полученных от профессиональных сообществ. Однако для подбора объектов-аналогов оценщикам не удастся получить необходимые данные по характеристикам и ценообразующим факторам объектов недвижимости. В систему заложена возможность составления отчетов для оценки, но направленность и качество их пока неясно.

Сегодня система содержит данные по 7 млн. объектам, по которым известны цены сделок, в то время как для РФ количество транзакций в год – порядка 13 млн.

Общее количество собранных сведений о сделках – 4 954 476. Общее количество собранных сведений об объектах недвижимости – 6 754 033 (ЦФО-34%, ПФО-26%, СФО-18%, ЮФО-6%, УФО и СКФО- по 3%, ДФО и СЗФО – по 5%).

В 2012 году будет открыт бесплатный и платный доступ к системе, пополнение и доработка которой сейчас поручена рабочей группе из специалистов РОСРЕЕСТРа, Фонда РЖС, РГР и др.

Заместитель руководителя департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития Федотов В.Е. как всегда четко и заинтересованно представил обзор последних изменений в законодательстве – по ФЗ №135, №167, №208 в целях устранения несоответствий при государственной кадастровой оценке, включая и цели оспаривания кадастровой оценки в судах, принятых министерством, а также о готовящихся законопроектах и планируемых изменениях и нововведениях, в том числе – о подготовке к проведению единого квалификационного экзамена для экспертов.

Участникам конгресса удалось ознакомиться с опытом зарубежных коллег из США, Литвы и Германии в области проведении массовой и кадастровой оценки, а также с опытом и пролемами коллег из регионов России.

Брюс Вуджел (BruceM. Woodzell), президент Международной ассоциации специалистов по массовой оценке (IAAO), США (г. Чикаго), рассказал подробно о международной практике проведения массовой оценки, моделирования стоимости и утверждения результатов. БзЮПроведение кадастровой оценки в Литве и взаимодействие с независимыми оценщиками по вопросам оспаривания результатов кадастровой оценки — 600 оценщиков Литвы представлял Степонас Девайкис (Steponas Deveikis), руководитель отдела маркетинговых исследований и анализа Государственного центра регистров Литвы, президент Литовской ассоциации оценщиков собственности, член правления Литовской ассоциации сюрвейеров. Он рассказал об истории становления оценочной деятельности в Литве, о взаимодействии независимых оценщиков по вопросам оспаривания результатов кадастровой оценки и о, собственно, проведении кадастровой оценки в Литве, вспомнив о полноценной и качественной системе Бюро инвентаризации в СССР, которая содержала подробный обновляемый перечень объектов недвижимости.

Доктор Эгберт Дрансфельд (Egbert Dransfeld, Dr.-Ing.), директор института земельного менеджмента, Германия (г. Дортмунд), представил участникам конгресса картину организации и регулирования оценочной деятельности в Германии, взаимосвязь оценки и налоговых органов в Германии. Актуальные проблемы, требования и достижения этой отрасли.

Некоторые рыночные данные. Ориентиры стоимости
Недвижимое имущество: совокупная стоимость - около €9 трлн, в т.ч. 60% - жилая недвижимость
Продажа недвижимости/год: около 800000 объектов; около €130 млрд; 4.500 кв. км территории (около 1,3% всей площади). Около 10 случаев продажи на 1000 жителей.
Земля с/х назначения: €0,87/кв.м.
Земля лесной фонд: €0,6/кв.м.
Жилой дом: €167000 (7 млн. руб.)
Квартира: €123000 (5 млн. руб.) (первичный и вторичный рынки).
Наиболее дорогая: €50000/кв.м, земля под застройку в центре Мюнхена.
Наиболее дешевая: €5/кв.м, земля под застройку (Бранденбург).

За рубежом обыденностью считаются споры по величинам кадастровой стоимости.
В России разработан механизм снижения трений по стоимостным характеристикам путем организации досудебного урегулирования конфликтов по кадастровой стоимости посредством создания комиссий. Если комиссией установлено, что при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения, комиссия принимает решение о пересмотре его кадастровой стоимости. Если недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, не подтверждена, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Расхождение кадастровой и рыночной стоимостей может обусловливаться не только различием в методических подходах по определению указанных видов стоимостей, но также такими факторами, как наличие и учет оценщиком специфических характеристик земельного участка, периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке, а также дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от его кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры. О причинах возможного расхождения кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка, а также о возможности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Письмо Минэкономразвития России от 28 июня 2011г.

Пересмотр кадастровой стоимости не является свидетельством непрофессионализма или злого умысла оценщика, определившего кадастровую стоимость. Дело в вычислительных возможностях современных систем моделирования и времени, выделяемого на работу.

Одна и та же компания может произвести оценку кадастровой стоимости с положительным заключением СРО, а после этого - работать на оспаривании результатов оценки, тоже с положительным заключением СРО. И пока это всё законно.

В работе с кадастровой оценкой смогут принимать участие не только крупные структуры, но даже частнопрактикующие оценщики.

И далее С.З. Сарбашев, председатель Башкортостанского РО РОО, член Совета РОО и Р. В. Бабенко, председатель Ростовского РО РОО, член Совета РОО вынесли на обсуждение проблему участия оценщиков в проведении кадастровой оценки и открытия рынка для небольших оценочных компаний.

О целях и задачах системы информационно – аналитического обеспечения экспертизы отчетов об оценке кадастровой и рыночной стоимости рассказал Е.И. Нейман, вице-президент РОО, член НСОД. Целью данной системы является обеспечение деятельности экспертов СРОО по экспертизе результатов массовой и индивидуальной оценки, а также данная система может использоваться для обеспечения работы Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Учитывая задачи экспертизы результатов массовой оценки кадастровой стоимости, информационно – аналитическое обеспечение процесса экспертизы должно позволить эксперту СРО провести соответствующие проверки для принятия обоснованного решения.

Крапин А.В., генеральный директор Аналитического агентства RWAY, сообщил о двухлетнем опыте работы по наполнению информационно-аналитической базы данных Фонда РЖС и о целесообразности использования этого опыта для создания общероссийской системы мониторинга рынка недвижимости. Вести подобные работы необходимо на условиях государственно-частного партнерства, при этом бизнес-сообществу целесообразно создать информационно-аналитический центр для повышения эффективности решения этой задачи.

Проблемы кадастровой оценки недвижимости Российской Федерации проанализировал С.В. Грибовский, вице-президент СМАО, член НСОД.
Полностью материал будет опубликован в январском номере №202 Бюллетеня RWAY.

Кадастровая оценка месторождений полезных ископаемых: Г.И. Микерин, С.А. Смоляк, О.Е. Медведева, А.И. Артеменков (докладчик С.А. Смоляк, главный научный сотрудник ЦЭМИ РАН).

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, роль оценщика и общественных организаций при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, а также практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на примере Алтайского края и Кемеровской области была предствлена в докладе В.С. Тананушко, председателя Алтайского РО РОО.

Особенности оценки права аренды земельных участков. Итоги оспаривания в арбитражном суде включения рыночной стоимости права аренды земельного участка в стоимость действующего предприятия — открытого акционерного общества: Л.К. Анисимова, председатель Краснодарского РО РОО.

источник

Добавить комментарий