23.03.2012 Рассрочка или кооператив: чем заменить ипотеку

Банкиры прогнозируют, что ставки по ипотечным кредитам, снизившиеся в годы кризиса, вновь будут расти. Поэтому все чаще желающие приобрести жилье задумываются над тем, как сделать это в обход ипотеки, пишет Realestate.ru.

Попробуем разобраться в плюсах и минусах рассрочки, а также вступления во всевозможные жилищные кооперативы.

РАССРОЧКА

Если брать различные варианты покупки жилья с отложенными выплатами, то первый и самый простой из них — это ипотека. Так сложилось, что за последние годы она стала практически безальтернативным инструментом приобретения квартиры с отсрочкой выплат. Однако при совпадении некоторых условий альтернативой кредиту под 10-12% годовых может быть рассрочка. Рассмотрим ее плюсы и минусы при выплате за строящуюся квартиру.

ПЛЮСЫ

1. Процент меньше и не нужен залог.

Программы рассрочки удобны тем, что предоставляются под меньшие проценты, чем ипотека и не требуют предмета залога. При этом рассрочка подходит покупателям, которые планируют аккумулировать сумму сделки не сразу, но в течение более короткого срока, чем сроки кредитования. Зачастую рассрочка вообще не предусматривает выплату процентов или ставка очень низкая, что автоматически делает рассрочку выгоднее любой ипотеки.

2. Договор напрямую с застройщиком без участия банка и большого количества документов.

Если ипотечный кредит покупатель заключает с банком, то о рассрочке он договаривается напрямую с застройщиком, без привлечения кредитных ресурсов. У этого есть одно простое следствие – чтобы получить рассрочку, необходимо предоставить один единственный документ – паспорт, это отличает рассрочку от ипотеки в лучшую сторону. По сути, для застройщика рассрочка работает, как резервирование квартир покупателем, он ничего на этом не теряет, и получает все деньги к тому моменту, как стройка будет закончена.

МИНУСЫ

1. Слишком короткий срок выплаты.

Во-первых, чаще всего рассрочка выдается на срок строительства. Как только объект построен, запускается процесс юридических процедур по оформлению статуса домов и к этому периоду, как правило, финансовые обязательства со стороны покупателей должны быть выполнены в полном объеме.

2. Большой первоначальный взнос.

Обычно первоначальный взнос составляет 50% от стоимости недвижимости. При этом в отличие от ипотеки, права на недвижимость не переходят к покупателю до тех пор, пока не будет погашена вся сумма.

ВЫВОД: кому выгодна рассрочка

Таким образом, получается, что рассрочка будет альтернативой ипотеке в нескольких случаях. Во-первых, если покупатель ожидает поступления крупной суммы денег в виде наследства, бонусов по итогам года, выплаты долга и т. д. Во-вторых, если большая часть стоимости квартиры у него есть.

КООПЕРАТИВЫ

Изначально жилищные кооперативы были весьма популярной схемой на российском рынке недвижимости со времен его становления в 1990-е годы. Более того, такой же механизм активно использовался еще в советское время. Однако после того как в 2005 году вступил в силуновый закон «О жилищно-накопительных кооперативах», жилищные кооперативы оказались не востребованы из-за слишком серьезных правил регулирования. Во-первых, оказалась невероятно забюрократизирована процедура регистрации новых членов кооператива. Во-вторых, появились новые требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива, которые не позволяют ему полноценно инвестировать в стройку.

Что такое ЖНК?

Схема работает следующим образом: в случае ЖНК (жилищно-накопительного кооператива) для покупки квартиры клиент должен стать членом кооператива и оплатить свой пай. По закону, при недостатке у кооператива средств для завершения строительства его члены солидарно несут субсидиарную ответственность по его долгам в пределах дополнительного взноса каждого из членов.

Таким образом, кооператив – это своего рода инвестиционный консорциум дольщиков, в котором все его члены юридически взаимозависимы. По договору покупатель вносит паевой взнос за квартиру, а также оплачивает вступительный взнос и ежегодные членские взносы. При этом у самого кооператива есть право собирать дополнительные денежные средства не только на собственное содержание, но и на достройку дома в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение его строительства.

ПЛЮСЫ

Преимущества этой схемы по сравнению с ипотекой:

1. низкие проценты по займу,

2. значительно меньшие дополнительные расходы,

3. минимальный первоначальный взнос,

4. отсутствие необходимости подтверждать свои доходы,

5. возможность зачесть имеющееся жилье в качестве взноса в кооператив, то есть работает схема trade-in.

МИНУСЫ

1Для того чтобы получить рассрочку платежа на достаточно долгий срок, необходимо выдержать большой период накопления в самом кооперативе, так как сроки выплаты напрямую увязаны со сроками ожидания. То есть, поясняют эксперты, если человек ждет квартиру три года, то выплачивать деньги он будет четыре с половиной года и т. д.

2. До полного возврата заемных средств член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

ВЫВОД: Кому интересен кооператив

Участие в кооперативах может быть более долгим и более рискованным процессом, чем рассрочка, но такой вариант приемлем для тех, кто не может привлечь сразу большие суммы денег, требуемые в рассрочке. По сути, по такому параметру, как материальная возможность покупателя, – кооператив наиболее точная альтернатива ипотеке, если бы не его высокие риски.

КСТАТИ

Другие кооперативные возможности

Есть еще одна возможность покупки квартиры, очень похожая на жилищные кооперативы, – это потребительские кооперативы. После того как закон очень серьезно ограничил работу ЖНК и ЖСК, некоторые энтузиасты и строительные компании стали открывать кооперативы такого типа.

По сути, это те же ЖНК, однако их деятельность регулируется не законом о кооперативах, а Гражданским кодексом. Таким образом, общий порядок регулирования их работы оказывается гораздо менее строгим, но пайщики таких потребительских кооперативов никак не защищены перед законом.

По закону, это добровольное объединение пайщиков, оказывающее финансовую взаимопомощь своим участникам. Его основное отличие заключается в том, что кредиты могут выдаваться на любые нужды, а не только на покупку недвижимости. При этом член кооператива может получать доход в виде процента со средств, которые он предоставил в общую кассу. Условия получения кредита на жилье в каждом потребительском кооперативе определяются индивидуально.

МНЕНИЕ

Директор ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Александр Каюкин:

- Вариант приобретения жилья с рассрочкой платежа на рынке присутствует, однако в сегодняшних условиях он мало востребован у продавцов – активность покупателей итак достаточно высокая.

Рассрочка бывает разной с точки зрения стоимости – существуют так называемые процентные и беспроцентные варианты. Первый вариант – когда на остаток невыплаченных средств устанавливается процент, второй – когда его нет. Это выгодно тем, что нет необходимости брать кредит и готовить для этого документы. Так же это удобно, когда дом строится ЖСК, и ипотека не может быть получена в принципе. В остальных случаях я бы рекомендовал ипотеку, но при этом необходимо определиться с условиями досрочного гашения.

Как правило, рассрочка при приобретении новостройки предоставляется до момента завершения строительства. Обычно первоначальный взнос составляет не менее 30%, и платежи осуществляются равными частями ежемесячно, но возможны и индивидуальные схемы. Например, квартира стоит 1500 тыс. рублей, покупатель внес 750 тыс. рублей и до окончания строительства осталось 12 месяцев, рассрочка беспроцентная, ежемесячный платеж составляет 62,5 тыс. рублей. Если же рассрочка будет процентной, то на остаток суммы начисляется оговоренный процент. Как правило, он равен или немного больше банковского процента по потребительскому кредиту (18-24 % годовых или 1,5-2 % в месяц).

При оформлении рассрочки застройщик не проводит проверку своего покупателя, потому как до окончательного расчета объект автоматически обременен. Если расчет не произойдет - застройщик заберет квартиру и продаст её другому покупателю, или стороны договорятся как-то по-иному.

ЖНК практически не представлены на рынке – думаю, из-за высоких рисков при использовании данной схемы. Что касается ЖСК, то для такого варианта строительства рассрочка более актуальна. Преимущество участия в кооперативе – отсутствие необходимости оформлять кредит, минус – высокая процентная ставка (на уровне потребительского кредита) и короткий срок выплаты. Как следствие – высокий ежемесячный платеж (по сравнению с ипотечным кредитом на эту же сумму).

Накопительная схема, на мой взгляд, имеет перспективы. Сегодня же она практически отсутствует на рынке. Высокая инфляция, низкие гарантии, отсутствие большого числа положительных примеров – все это отталкивает людей от участия в накопительных схемах. Уверен, такие схемы возможны только при участии серьезного регулятора – авторитетной общественной организации (прототип СРО) или государства.

Руководитель отдела ипотечного кредитования АН «АВЕСТА-РИЭЛТ» Наталья Коровкина:

- Главным преимуществом рассрочки является отсутствие процентов, однако есть и существенный минус – маленький срок выплаты, который, как правило, не превышает шести месяцев. Первоначальный взнос при получении рассрочки обычно составляет 50-70 % от стоимости квартиры. На мой взгляд, предпочтительнее взять ипотечный кредит с возможностью досрочного гашения, чем получить рассрочку с обязанностью производить огромные выплаты в короткий срок. Ведь нет гарантии, что завтра человек сможет платить такие суммы. К слову, доля ипотечных сделок в общем объеме покупок жилья с отсрочкой выплат составляет сегодня порядка 98%.

источник

23.03.2012 На МММ никто не жалуется

— Если раньше акционерные общества могли раскрывать эту информацию на разных страницах в Интернете, то с 1 сентября 2012 года они обязаны иметь свою страничку в одном из уполномоченных агентств, — рассказывает руководитель регионального отделения Федеральной службы по финансовым рынкам в УрФО Светлана Фурдуй.

Как известно, с прошлого года Федеральной службе по финансовым рынкам были переданы полномочия по надзору за кредитной кооперацией и микрофинансовой деятельностью. Региональное отделение собирает информацию по этим организациям. Первые результаты не утешительные: из 102 кредитных потребительских кооперативов 81 по месту своей регистрации, которая официально заявлена в реестре юридических лиц, не обнаружены. Лишь девять кооперативов отчитались о вступлении в саморегулируемые организации.

— Думаю, к июлю этого года мы будем иметь полное представление о том, сколько у нас реально работает кредитных кооперативов, — сказала Светлана Фурдуй.

На Свердловскую область приходится почти половина негосударственных пенсионных фондов и профессиональных участников рынка ценных бумаг, зарегистрированных в УрФО. Несмотря на вялый рост национального фондового рынка, они чувствуют себя неплохо. Так, за прошлый год в области были зарегистрированы две новые управляющие компании, а вот количество негосударственных пенсионных фондов осталось прежним — четыре. Для сравнения, в Курганской области вообще нет ни одного регионального негосударственного пенсионного фонда.

- Что касается контрольно-надзорных мероприятий в отношении страховых компаний, то мы отмечаем снижение количества жалоб, поступающих в наш адрес, — констатирует Светлана Фурдуй.

Так, в 2009 году таких жалоб было 2199, год спустя — 1564, а в прошлом году — 1486. И большая их часть связана с исполнением обязательств страховых компаний, вытекающих из договоров ОСАГО. Такая статистика, как признают к надзорном ведомстве, свидетельствует о том, что данный рынок также движется к установлению на нём цивилизованных правил игры.

Что выходит за рамки цивилизованного рынка, так это неистребимость на нём организаций, раз от раза пополняющих ряды финансовых пирамид. В 2010 и 2011 годах ведомство выпускало даже список таких организаций, в Свердловской области таковых было около двадцати. По деятельности некоторых из них были возбуждены уголовные дела, другие имели все признаки финансовых пирамид, и потенциальных клиентов предупреждали об опасности, в случае обращения туда, столкнуться с мошенничеством.

Кстати, признаками финансовых пирамид могут быть агрессивная реклама, обещание нереально высоких процентов, отсутствие, при развитой филиальной сети, головной организации и возможности связаться с его руководством. Сегодня у всех на слуху МММ-2011. Но, как сообщила Светлана Фурдуй, в Федеральной службе по финансовым рынкам нет ни одного обращения от граждан, связанного с деятельностью нынешнего МММ. Никто не жаловался. Быть может, пока?

источник

22.03.2012 Кредитные кооперативы не спешат в СРО

22.03.2012 На Урале объявляют в розыск более 80 потребительских кооперативов

В Свердловской области существует, по меньшей мере, 81 кооператив-невидимка. Если до лета их не найдут, то запретят их деятельность.

На сегодняшний день в Свердловской области зарегистрировано 102 кредитно-потребительских кооператива. Это некоммерческая финансовая организация, специализирующаяся на финансовой взаимопомощи путём предоставления ссудо-сберегательных услуг своим членам. Однако, как сообщила сегодня руководитель регионального отделения Федеральной службы по финансовым рынкам в УрФО Светлана Фурдуй, 81 из них не осуществляют деятельности по месту своей прямой регистрации. «До 1 октября 2011 года все КПК обязаны были вступить в СРО, которая устанавливает свои правила для работы на рынке микрозаймов. Но о вступлении в саморегулируемые организации отчитались только 9 кооперативов. Еще по 12 письма вернулись, но, возможно, что это технический сбой. Об остальных 81 мы ничего не знаем», – сообщила она.